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做决策很果断的人
* 来源 :http://www.aczxw.cn * 作者 : 吉林省体育热博热博体育平台赌信息科技有限公司 - www.aczxw.cn * 发表时间 : 2020-08-20 06:51 * 浏览 :

新投资上,我们将有产业基金投资。今年滨江将组建团队,考察互联网产业方向,比如做“生态农业+互联网”,互联网是大潮流,我们要抓住这潮流。这项投资,我称为“远航”,尚在摸索阶段。我打算把上一年的房产利润投入到“远航”中去,所以资金上不会影响房产主业。如果投资回报时间长,我不着急。

记:房地产市场已进入白银时代,开发利润的减少,已成为一个不争的事实。作为上市企业,滨江如何提高规模和盈利能力?

戚:我们是小镇建设,并不是房地产开发。会做酒店、一些低密度的排屋和别墅,以及蔬果庄园,配套上满足基本的吃住行,总体投资不会非常庞大。另外,小镇容积率低,体量小,即使市场不好,暂时不卖,压力也不大。

戚:首先滨江今年没有资金压力。我们有3个新项目入市,加上两三百亿的存货,今年滨江完成150亿元的销售额,没有问题。去年我是有点担心的。去年年初,手头上只有6亿元多现金,土地款要支付20亿,转贷有40亿,还有工程款。今年土地款全部付掉也就3亿,银行转贷也就9亿多,此外没有其它支付款了。所以,今年是我这十几年来负担最轻的,最有幸福感的。

记者:(以下简称“记”):去年,滨江通过“三大战役”,实现楼盘快速走量,成功缓解了资金压力。今年还会采取这样的策略吗?

记:滨江今年一个重要的新盘是华家池公寓,在绿地华家池1号、世茂天宸的包围之下,滨江准备采取怎样的销售策略?

我们从去年开始,战略上也在作调整,合作、代建、自己开发各占一定的比例。其实也有平安、东方资产等企业在找我们合作,如果有合适的机会,也可以“搭搭味道”。和央企的合作,会使滨江战斗力更强。

记:在外来上市房企、央企的大力进攻下,本土房企往往因资金实力之弱而被甩在后面。您有这样的担心吗?

笑眯眯的戚金兴看似温和,内心其实是个坚毅有闯劲的企业家。楼市波诡云谲,戚金兴对时局精准把握,快狠准的决断,使滨江房产始终站在楼市第一梯队。

本月底,戚金兴将启程去往美国。他透露,此次美国之行是考察西雅图等地的4个项目,如果顺利,项目将马上启动。实际上,去年戚金兴已带领团队开始了海外考察旅程。拓展海外项目、新行业投资、小镇建设,2015年滨江富有激情地探索新蓝海。

戚:滨江专门组建了一支团队研究学习其他公司的强项。比如万科的财务管理,龙湖的销售策略、中海的成本把控。精装修上,以前滨江着重于高端精装,现在要学习普通楼盘的精装修,产品更多元。滨江要做一个学习型、创新型的企业,创新不一定成功,但不创新一定是死路。

内心壮志凌云,但策略上滨江这几年却是稳健的。回顾这些年,滨江没有太多激进拿地,但却眼光独具,时常拿到高性价比地块,制定适应市场的价格。滨江的稳步发展,正是老戚低调与沉稳的胜利。 王筱璐

戚金兴说,到了他这个知天命的年龄,原来圈里的老朋友,有的已经过上闲云野鹤的隐形富豪生活,有的种花弄草满世界旅行。但每个人性格不一样,滨江现在是年富力强之时,他要好好把握机会,在最好的时期为企业发展抢占机会,对社会做出贡献。

戚金兴:(以下简称“戚”):2015年,滨江杭州销售额底线是152亿,上限180亿元。如果要超出180亿,滨江势必要增加合作或者代建项目,我们不想过于突破。我们把代建、合作控制在60%左右,剩余40%独立开发建设,这样企业发展更长久。

产业延伸上,我们打算在杭州周边城市建小镇,比如临安、富阳、建德、淳安这些环境好的地方,划出1000亩地,造一座小镇。三分之一土地做文化、旅游,三分之二做果园,蔬菜、养殖、垂钓基地。如果这个模式做成功了,可以复制到全国。如果失败了,我就做个滨江庄园。

去年是滨江集团成立22周年,在纪念日工作大会上,戚金兴对自己做了总结,“我是自信清醒,理性经营,做决策很果断的人,无论是做出涨价还是降价的决定,从不恋战。”

记:滨江在海外的拓展,基本集中在美国。我们也了解到,其实这一两年来,您也在频繁考察美国市场,有什么启发吗?

戚:我们已不求规模。在杭州,我们滨江的总体开发水平比较高,物业服务的口碑也越来越好。这些都是我们的加分项。我相信,随着房地产市场越来越成熟,购房者总体会倾向于选择品质高,物业好的产品。

戚金兴说,他属虎,他的性格跟老虎有相似之处:一旦启动,一招制敌。

滨江2014年最被人津津乐道的就是三大战役:“台儿庄战役”、“锦州战役”、“解放天津”。这三大战役都是在戚金兴的亲自指挥下实行的。去年5月25日,“台儿庄战役”开打,千岛湖东方海岸首开410套房源,卖出了90%;6月13日,“锦州战役”开打,衢州月亮湾开盘,推出的991套房源当天销售超9成;7月18日,“解放天津”,即钱塘江南岸金色江南首次开盘。

记:外界很关心的一个话题是,2014年,滨江在杭州的销售总额被万科赶超了。今年,会不会重新夺回老二的位置?

戚:我们求稳的同时积极拓展新领域。首先是区域拓展。美国四个项目已经基本谈好,住宅和商业都有,我们大概要投入4亿~5亿元的项目资金。另外,上海也是我很想进的区域,最好能和实力房企合作,用合作或代建方式进驻上海。

戚:是的。未来滨江战略上更加稳健、经营上更为安全、财务更为保守。经营上安全,是指去库存,现有存量200亿~300亿,今年会继续消化;财务上,滨江将降低贷款,保持销售额,将负债率下降到40%左右。3~5年内公司将在资本市场融资,取代银行贷款,降低企业风险。

稳的另一个准备是“做长生活房产”。未来5~10年,即使房地产行业消失了,我也不怕。因为每年滨江自留5万平方米物业,5~10年后拥有50万平方米以上的物业,包括酒店、写字楼、商铺和小区配套,即使今后房产行业没有了,这些物业每年经营利润有4亿~5亿元,我们日子照样很好过。这是做长生活房产。当然,这是极端情况,未来5~10年房地产行业不会消失,但城市化进程会减速。

这确实是事实。当年拿金色海岸地块时“不纠结”,势在必得;开盘时,正逢市场低迷,滨江果断以1万多的单价开盘,最后节节拉高到单价3万多。2007年卖万家花城,滨江用3天卖出1800多套房源,这一纪录至今未有楼盘能破。2010年城市之星开盘,合理入市,一个月内销售50多亿,这一纪录也保持至今。楼市跌宕起伏,戚金兴对关键点的把握,使滨江始终位列杭州第一梯队。

戚:华家池公寓原本计划3月26日开放,我跟团队说,产品你们再精耕细作下,怎么开盘等我4月份从美国回来后再说。和周边楼盘相比,我们的产品有差异化,我不急。相比世茂、绿地,滨江的华家池公寓可能价格会卖得最高,东西肯定是最好的。楼盘即使今年不卖也没关系,对这个项目我有信心。我分析过,华家池三块地中,我们有用户群和产品的优势。华家池公寓最小面积125平方米,赠送面积14%,在几个盘中是定位最高端也最纯粹的。而且客户认知度很高,我是从江干区走出来的,总部又在这个区域,很多老客户也在这里,我们的产品符合“杭州口味”,客户选择我们的可能性大。

正是这样果敢的决策,以及在实施过程中的不恋战,2014年的滨江整体实现了157亿元的销售额,杭州地区达到了101亿。不过,尽管套数、面积、金额,滨江全部进入了2014年杭州楼市销售榜前三位,但销售总额被杭州万科超过。今年滨江会重夺老二的位置吗?

戚:国外的很多产品,在细节上考虑更周全,更加人性化。今年滨江将打造第三代精装修房产项目,主打人性化、舒适化、精细化。哪怕是我们的高端豪宅系——武林壹号,也在4号楼中增加了存储空间。我们今年会投入更多的精力做好产品的研发。

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